【既存不適格との違い】倉庫の再建築可否を見極めるポイント
「この倉庫、古いけどまだ使える。けれど将来建て替えは可能なのか？」
「違法建築じゃないけど、再建築できないって言われた…なぜ？」
そんな疑問を持つ企業担当者の方も多いのではないでしょうか。
老朽化した倉庫や用途変更を検討している際に避けては通れないのが、「違法建築」と「既存不適格建築」の違い、そして再建築の可否です。
この記事では、建設マネジメント会社の立場から、再建築可能かどうかを見極める実務のポイントをわかりやすく解説します。
■「違法建築」と「既存不適格」はまったく別物
| 区分 | 内容 | 主な特徴 |
|---|---|---|
| 違法建築 | 当初から法令違反で建てられた | 建築確認なし、面積オーバー、用途違反など |
| 既存不適格建築 | 建築当時は合法→法改正で不適合に | 解体・増築時に制限があるが使用は可能 |
つまり、既存不適格は“合法だった建物”が、後から法律の変更により不適格になったものです。
違法建築とは法的リスクのレベルがまったく異なります。
■ どのような時に「既存不適格」になる？
以下のような条件で建てられた倉庫は、現在の基準では「既存不適格」になっている可能性があります。
用途地域の変更（例：工業地域→準工業地域）
容積率・建蔽率の規制強化
接道条件（幅員4m未満など）の見直し
防火規制・耐震基準の改正
使用は継続できますが、大規模な増築・改築・建替えの際に制限がかかる場合があります。
■ 再建築できるかどうかの判断ポイント
「既存の倉庫を建て替えたい」と考えた時、以下のような法的確認が必要になります：
再建築の可否は「接道義務」がカギ
建築基準法第43条により、「幅員4m以上の道路に2m以上接していること」が原則
接道条件を満たさない場合は、原則として再建築不可
用途地域・容積率・建蔽率の確認
新たな規制で容積率が厳しくなっていると、現状より小さい建物しか建てられない
「古い倉庫の方が広く使えた」というケースも多い
構造別の影響
木造や簡易構造は建て替え時に構造基準が厳格化
耐火構造・耐震性能などが求められる可能性がある
■ 既存不適格建物は使い続けてもいいの？
→ 基本的に「使用は可能」です。
ただし以下の行為は制限されることがあります：
10%以上の大規模改修・改築
用途変更
増築（一定面積超）
たとえば、古い倉庫を「事務所併用型」へ変更しようとした場合、
「耐火構造や避難ルートの整備が必要」となるケースもあります。
■ 判断に迷ったらどうすればいい？
再建築や改修の可否を確認するには、以下の流れが重要です。
登記簿・建築確認台帳・図面類の取得
用途地域・容積率・接道状況の確認（都市計画）
建築士や建設マネジメント会社による現地調査・判断
特に「接道条件」「用途地域の変遷」「法令適用日」などは、
一見して分からないが、再建築に致命的な影響を及ぼす要素です。
「再建築できるか？」は早めに見極めよう
建物を有効活用するために、今後の戦略を考える上で「そもそも再建築できるのか？」を把握することは極めて重要です。
違法建築ではないが、法改正により不適格になっている可能性
そのまま使用可能でも、改築・増築・用途変更時に支障が出る可能性
早期の法規確認・現地調査が、資産活用や税務対策にもつながる
倉庫活用でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
まとめ
倉庫建設のプロセスでは、各段階での効率的なコスト管理と品質確保が鍵となります。弊社のコンストラクション・マネジメント方式を通じ、コスト削減と高品質な倉庫建設を提供することを目指しています。倉庫建設に関するご相談は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
