中古倉庫の“部分リノベーション”で資産価値を上げる方法 ― コストを抑えて機能と収益性を両立するリノベ戦略 ―
老朽化した倉庫をそのままにしていませんか？
近年、建設コストや土地価格の上昇により、**新築倉庫の建設ハードルが高まる一方で、中古倉庫の再生（リノベーション）**が注目を集めています。
中でも、建て替えではなく**“部分リノベーション”**を行うことで、
資産価値の向上
稼働率の改善
再賃貸・売却時の競争力強化
を実現する事例が増加しています。
本記事では、建設マネジメントの視点から、
中古倉庫の部分リノベーションによってコストを抑えながら資産価値を高める方法を詳しく解説します。
1. なぜ“部分リノベーション”が注目されているのか
ここ数年、倉庫の新築コストは約30〜40％上昇しています。
鉄骨・コンクリートなどの資材価格や人件費の高騰が背景にあります。
そのため、既存倉庫を
断熱・照明・床・外装など、必要な部分のみ改修し
工期とコストを最小限に抑えながら
現行法規に適合し、機能性を高める
といった**“選択的リノベーション”**が急増しています。
💡 新築に比べてコストは約40〜60％に抑えられ、
稼働停止期間も1〜3か月以内で完了するケースが多くなっています。
2. 資産価値を高めるための主要リノベーション項目
以下は、費用対効果が高く、資産価値向上につながりやすい改修項目です。
| 改修項目 | 改善内容 | 効果 | 費用目安 |
|---|---|---|---|
| 断熱・遮熱改修 | 屋根・外壁の断熱パネル、遮熱塗装 | 温度安定・光熱費削減 | 約4,000〜8,000円/㎡ |
| 照明LED化 | 蛍光灯→LED照明に交換 | 明るさ改善・電力コスト▲50％ | 約1,000〜2,000円/㎡ |
| 床補強・再塗装 | 荷重対応・耐摩耗塗装 | 高荷重対応・美観向上 | 約3,000〜6,000円/㎡ |
| シャッター・ドア改修 | 電動化・断熱仕様へ交換 | 作業効率・安全性向上 | 約50〜150万円/箇所 |
| 外壁・屋根塗装 | 防錆・防水再塗装 | 劣化防止・外観向上 | 約100〜300万円規模 |
中でも特に「断熱改修＋LED化＋床補強」の3点セットは、
投資額に対するリターンが大きく、賃貸市場での家賃上昇効果も期待できます。
3. 部分リノベーションで資産価値が上がる理由
① 稼働率の改善
断熱・照明・清潔性を改善することで、
食品・化粧品・EC物流など幅広いテナントの誘致が可能になります。
② 管理コストの削減
LED照明や高断熱構造の採用により、
年間の電気代・空調コストを20〜30％削減できます。
③ 不動産評価額の向上
外観・設備・構造の改良により、
固定資産評価や賃料査定でプラス評価となるケースが増えています。
④ ESG・ZEB対応による企業評価アップ
省エネ・環境配慮をアピールできるため、
SDGs対応企業としての信頼性向上にもつながります。
4. 改修前に確認すべき重要ポイント
1️⃣ 構造安全性（耐震・荷重）
→ 構造診断を実施し、補強が必要かを判断。
2️⃣ 法令適合性
→ 用途変更を伴う場合は、建築確認・消防法対応が必要。
3️⃣ テナントニーズとの整合性
→ 改修後にどの業種へ貸すのかを明確にして設計範囲を決定。
4️⃣ 費用対効果の試算
→ 改修費用に対して家賃や評価額がどれだけ上がるかをROIで分析。
5️⃣ 補助金の活用
→ 「省エネ補助金」や「中小企業等経営強化法」などの制度を活用できる場合も多い。
📋 例えば、LED照明化や断熱改修は
「省エネルギー投資促進支援事業費補助金」の対象になることがあります。
5. 成功事例：部分リノベーションで再賃貸に成功したケース
【事例①】築30年の物流倉庫（大阪府）
改修内容：床補強＋LED照明＋断熱屋根塗装
改修費用：約900万円
結果：賃料15％アップ、空室期間ゼロで再契約
【事例②】地方工業団地内倉庫（愛知県）
改修内容：シャッター更新＋外壁塗装＋照明リニューアル
改修費用：約600万円
結果：食品卸企業と長期契約を締結、資産評価額約1,200万円増加
💡 建て替えに5,000万円かかるところを、
900万円の部分リノベーションで同等の効果を実現した事例です。
“必要なところだけ直す”が賢い投資戦略
中古倉庫の再生は、もはや「全面改修」ではなく「戦略的な部分改修」の時代です。
部分リノベーションは、費用対効果・工期・投資回収期間のバランスが優れており、
建設費が高騰する今、最も現実的で賢い選択肢といえます。
屋根・床・照明・断熱など、コア機能を中心に改修
補助金活用＋CM（建設マネジメント）による最適発注
再賃貸・再評価による収益改善
これらを組み合わせることで、中古倉庫は「再び稼ぐ資産」へと生まれ変わります。
まとめ
倉庫建設のプロセスでは、各段階での効率的なコスト管理と品質確保が鍵となります。弊社のコンストラクション・マネジメント方式を通じ、コスト削減と高品質な倉庫建設を提供することを目指しています。倉庫建設に関するご相談は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
