倉庫業法の注意点｜営業倉庫登録前に確認すべきこと
倉庫を建設・取得・賃借する際、「自社の商品を保管する倉庫」として使うのか、「他社から預かった物品を保管する営業倉庫」として使うのかによって、確認すべき内容は大きく変わります。
自社の商品や原材料を保管するだけであれば、自家用倉庫として運用するケースが一般的です。
一方で、荷主から物品を預かり、保管料を受け取って保管する場合は、倉庫業法に基づく倉庫業登録が必要になる可能性があります。
倉庫業とは、寄託を受けた物品を倉庫において保管する事業を指します。国土交通省も、倉庫業を営むにあたっては倉庫業法に基づく登録が必要であり、登録を受けるためには保管物品に応じた倉庫施設の基準を満たすこと、倉庫ごとに一定の要件を備えた倉庫管理主任者を選任することなどが必要と説明しています。
つまり、建物が「倉庫」として使える状態であっても、そのまま営業倉庫として使えるとは限りません。
建築確認上の用途、用途地域、施設設備基準、検査済証、倉庫管理主任者、保管物の種類などを、営業開始前に確認する必要があります。
なお、倉庫業法の運用や登録要件、必要書類、施設設備基準の確認方法は、計画内容や管轄運輸局、自治体の判断によって異なる場合があります。実際に営業倉庫として使用する場合は、計画初期の段階で地方運輸局、自治体の建築部局、消防、専門家などに確認することが重要です。
倉庫業法とは
倉庫業法は、他人から預かった物品を安全かつ適切に保管するために、倉庫業の登録や施設設備、管理体制などを定める法律です。
営業倉庫では、荷主から預かった物品を保管します。
そのため、建物の安全性、防火性、防水性、防湿性、防犯性、防鼠対策、管理体制などが重要になります。
倉庫業法では、倉庫業を営む者に対して登録制を設け、倉庫の施設設備基準の維持や倉庫管理主任者による適切な管理を求めています。国土交通省の登録申請手引きでも、倉庫業法は、倉庫の施設設備基準の維持と倉庫管理主任者による管理を義務付けることで、適切な倉庫業の運営を確保するものと説明されています。
営業倉庫として使う前には、単に建物面積や立地を見るだけでなく、倉庫業法上の登録要件を満たせるかどうかを確認する必要があります。
すべての倉庫が倉庫業登録の対象になるわけではない
倉庫業法で注意したいのは、すべての保管行為が倉庫業登録の対象になるわけではないという点です。例えば、自社の商品や原材料を自社で保管する場合は、一般的には自家保管に該当します。
また、運送契約に基づく運送途中の一時保管、修理など他の役務に付随して行われる保管、ロッカーのような一時預かり、駐車場・駐輪場などは、倉庫業に該当しない例として整理されています。国土交通省の手引きでも、倉庫業にあたらない例として、自家保管、運送途中の一時保管、修理等に付随する保管、ロッカー等の一時預かり、駐車場・駐輪場などが挙げられています。
一方で、他社から寄託を受けた物品を継続的に保管し、営業として行う場合は、倉庫業登録が必要になる可能性があります。
そのため、営業倉庫として使う前に、まず次の点を整理することが重要です。
- 自社の商品を保管するのか
- 他社から預かった物品を保管するのか
- 保管料を受け取るのか
- 保管契約の内容は寄託に該当するのか
- 運送や加工など他の役務に付随する一時保管なのか
- 継続的な保管事業として行うのか
倉庫業登録が必要かどうかは、建物の名称ではなく、実際の事業内容と契約形態によって判断されます。
無登録で営業倉庫として使うリスク
倉庫業を営む場合は、登録を受ける必要があります。国土交通省の手引きでは、倉庫業を営もうとする者は国土交通大臣の登録を受けなければならないとされ、無登録営業の禁止や誤認表示の禁止についても注意喚起されています。
特に注意したいのは、建物を建てた後、購入した後、または賃借契約を結んだ後に「営業倉庫として登録できない」と分かるケースです。
この場合、改修工事、用途変更、追加資料の作成、運用計画の見直しが必要になり、営業開始が遅れる可能性があります。
国土交通省の手引きでも、倉庫の建築完了後や使用権利取得後に登録できないことが判明すると大きな経済的打撃につながるため、倉庫建設等の着手前に相談することが得策とされています。
営業倉庫として使う可能性がある場合は、土地取得前、建物購入前、賃貸契約前、設計着手前の段階で確認しておくことが重要です。
営業倉庫として使う前に確認すべきこと
営業倉庫として建物を使う前には、いくつかの観点から確認が必要です。まず、建築基準法や都市計画法上、その建物を営業倉庫として使えるかを確認します。
倉庫として建っている建物であっても、建築確認上の用途、用途地域、開発許可の有無によっては、営業倉庫としての使用が難しい場合があります。
国土交通省の手引きでは、建築基準法・都市計画法上の留意点として、準住居地域を除く住居地域や、開発行為許可を有しない市街化調整区域などに注意が必要とされています。
次に、倉庫業法上の施設設備基準を満たせるかを確認します。
建物の構造、床や外壁の強度、防水性能、防湿性能、遮熱性能、耐火性能、防火区画、防犯措置、防鼠措置などが関係します。
さらに、倉庫管理主任者を選任できるか、保管物に応じた倉庫種類に合っているか、必要書類や図面を準備できるかも確認する必要があります。
建築確認上の用途を確認する
営業倉庫として使う前に、最初に確認したいのが建築確認上の用途です。建物が見た目には倉庫であっても、建築確認済証や検査済証上の用途が営業倉庫として使用可能な内容になっているとは限りません。
例えば、以下のような建物では注意が必要です。
- 自家用倉庫として建てられた建物
- 工場の一部として使われていた倉庫
- 店舗や事務所に付属する倉庫
- 物流センター内の一部区画
- 用途変更や増改築の履歴がある建物
- 確認済証や検査済証の用途と現況が一致していない建物
営業倉庫として使う場合は、自治体の建築部局に対して、現在の建築確認上の用途で問題ないか、用途変更が必要かを確認する必要があります。
既存倉庫を営業倉庫に転用する場合は、建物の現況だけで判断せず、建築確認済証、検査済証、登記簿、現況図面を確認することが重要です。
確認済証・検査済証・図面の有無
倉庫業登録では、建物が関係法令に適合していることを説明するための資料が必要になります。特に既存倉庫では、確認済証や検査済証、設計図面が保管されているかが重要です。
国土交通省の手引きでも、施設設備基準の確認資料として、関係法令適合性を確認するための確認済証・検査済証、外壁・床の強度を確認するための立面図や矩計図、防水性能や防湿性能を確認するための矩計図、防火区画を確認するための平面図や矩計図などが例示されています。
既存倉庫では、過去の増改築や用途変更によって、図面と現況が一致していない場合があります。
この場合、現地調査、図面復元、構造確認、是正工事などが必要になる可能性があります。
営業倉庫として使う前には、書類確認と現地確認をセットで行うことが重要です。
施設設備基準で確認される主な項目
営業倉庫では、保管物を安全に保管するため、施設設備基準への適合が求められます。確認される主な項目には、次のようなものがあります。
- 使用権原
- 建築基準法など関係法令への適合
- 屋根・壁を有し、土地に定着していること
- 外壁や床の強度
- 防水性能
- 防湿性能
- 遮熱性能
- 耐火性能・防火性能
- 災害防止措置
- 防火区画
- 防犯措置
- 防鼠措置
国土交通省の手引きでは、施設設備基準として、使用権原、関係法令適合性、土地定着性、外壁・床の強度、防水性能、防湿性能、遮熱性能、耐火性能、防火区画、防犯措置、防鼠措置などが整理されています。
これらは、建物完成後に不足が分かると、追加工事や登録スケジュールの遅れにつながる可能性があります。
特に既存倉庫を活用する場合は、防水、防湿、防鼠、防犯、防火区画、床荷重などを事前に確認しておくことが重要です。
保管物によって必要な倉庫条件は変わる
営業倉庫では、保管する物品によって必要な建物条件が変わります。一般貨物を保管する倉庫と、冷蔵品・冷凍品を保管する倉庫では、求められる設備が異なります。危険物を保管する場合は、消防法や危険物関連の確認が必要になります。
食品、医薬品、精密機器などを扱う場合は、温度管理、湿度管理、防虫・防鼠、清掃性、セキュリティなども重要になります。
営業倉庫として登録する前には、単に「倉庫として使う」というだけでなく、何を保管するのかを明確にする必要があります。
保管物を後から変更すると、必要な施設設備基準や関係法令が変わる場合があります。
そのため、計画初期に保管物の種類、荷姿、温度帯、危険物の有無、保管量を整理しておくことが大切です。
倉庫管理主任者の選任
営業倉庫では、倉庫ごとに倉庫管理主任者を選任する必要があります。
倉庫管理主任者は、倉庫内の施設管理、入出庫管理、安全管理、火災防止、労働災害防止など、倉庫の適正な運営に関わる重要な役割を担います。
倉庫業登録を受けるためには、建物の施設設備基準だけでなく、管理体制も整える必要があります。
そのため、営業倉庫として使う前に、倉庫管理主任者を選任できるか、運用開始後の管理体制を構築できるかを確認しておくことが重要です。
倉庫管理主任者の選任を後回しにすると、登録申請や営業開始スケジュールに影響する可能性があります。
既存倉庫を営業倉庫に転用する場合の注意点
既存倉庫を営業倉庫に転用する場合、新築よりも確認事項が多くなります。まず、建築確認済証と検査済証があるかを確認します。次に、建物の用途が営業倉庫として使える内容になっているかを確認します。さらに、図面と現況が一致しているか、過去に未申請の増築や改修がないかを確認する必要があります。
既存倉庫では、以下のような問題が見つかることがあります。
- 検査済証がない
- 建築確認上の用途が営業倉庫に適していない
- 図面と現況が一致していない
- 未登記・未確認の増築部分がある
- 床荷重が不足している
- 防火区画が不十分
- 消防設備が現在の用途に合っていない
- 雨漏りや防水不良がある
- 防鼠・防犯対策が不足している
これらは、営業倉庫登録の前に確認・是正が必要になる場合があります。
既存倉庫は新築より早く活用できる可能性がありますが、登録要件を満たすための改修費用や確認作業が発生することもあります。
そのため、購入・賃借契約の前に、登録可能性を確認することが重要です。
建設・購入・賃借前に確認すべき理由
営業倉庫として使う可能性がある場合は、建設、購入、賃借の前に確認を行うことが重要です。建物完成後や契約後に登録できないことが分かると、追加工事、用途変更、契約内容の見直し、営業開始の遅れにつながります。
特に次のようなケースでは、早期確認が必要です。
- 土地を購入して営業倉庫を新築する
- 既存倉庫を購入して営業倉庫に転用する
- 賃貸倉庫を借りて倉庫業を始める
- 自家用倉庫を営業倉庫に切り替える
- 冷蔵・冷凍倉庫として荷主の商品を預かる
- 複数荷主の商品を保管する3PL拠点として使う
- 倉庫業登録を前提に融資を受ける
営業倉庫は、建物だけでなく事業内容、契約形態、保管物、管理体制が一体で判断されます。
そのため、建築計画と倉庫業登録を別々に考えるのではなく、計画初期から同時に整理することが重要です。
営業倉庫として使う前のチェックポイント
営業倉庫として使用する前には、以下の点を整理しておくとよいでしょう。
- 倉庫業登録が必要な事業内容か
- 自家保管ではなく寄託による保管に該当するか
- 建築確認上の用途に問題がないか
- 用途地域や都市計画法上の制限に問題がないか
- 確認済証・検査済証があるか
- 図面と現況が一致しているか
- 倉庫業法上の施設設備基準を満たせるか
- 防火・防水・防湿・防鼠・防犯対策が十分か
- 保管物に応じた設備条件を満たせるか
- 倉庫管理主任者を選任できるか
- 消防協議が必要か
- 必要な改修費用を見込んでいるか
- 登録申請から営業開始までの期間を見込んでいるか
これらの確認を後回しにすると、営業開始前に想定外の追加対応が必要になる可能性があります。
よくある失敗例
営業倉庫として使う際によくある失敗は、「倉庫だから登録できる」と思い込むことです。建物が倉庫として使われていても、営業倉庫として登録できるとは限りません。自家用倉庫、工場内倉庫、店舗付属倉庫、古い物流施設などでは、建築確認上の用途や施設設備基準が営業倉庫に合っていないことがあります。
次に多いのが、確認済証や検査済証がないケースです。
これらの書類がないと、建築基準法への適合性や施設設備基準の確認が難しくなります。
また、保管物を後から変更することもリスクになります。
一般貨物を想定していた倉庫で、後から冷蔵品、危険物、食品、医薬品を扱う場合、必要な設備や法規制が変わる可能性があります。
さらに、登録スケジュールを見込んでいないケースもあります。
建物を確保しても、登録申請、審査、補正対応、必要改修に時間がかかる場合があります。営業開始日が決まっている場合は、余裕を持ったスケジュール管理が必要です。
倉庫業法では、他人から寄託を受けた物品を倉庫で保管する営業を行う場合、倉庫業登録が必要になる可能性があります。
営業倉庫として使う前には、建物の面積や立地だけでなく、倉庫業法上の登録要件、建築確認上の用途、用途地域、確認済証・検査済証、施設設備基準、保管物の種類、倉庫管理主任者の選任などを確認する必要があります。
特に重要なのは、以下の点です。
- 自家保管か、寄託を受けた営業保管かを整理する
- 倉庫業登録が必要かを確認する
- 建築確認上の用途と現況が一致しているか確認する
- 確認済証・検査済証・図面を確認する
- 施設設備基準を満たせるか確認する
- 保管物に応じた設備条件を整理する
- 倉庫管理主任者を選任できるか確認する
- 建設・購入・賃借の前に運輸局や自治体へ相談する
営業倉庫は、建物を用意すればすぐに始められる事業ではありません。
建物条件、法規制、管理体制、保管物の内容を総合的に確認し、登録可能性を整理したうえで計画を進めることが重要です。
倉庫を新築・購入・賃借して営業倉庫として使う場合は、計画初期の段階で倉庫業法の注意点を確認し、登録申請や必要な改修、営業開始までのスケジュールを見込んでおくことが大切です。
まとめ
倉庫建設のプロセスでは、各段階での効率的なコスト管理と品質確保が鍵となります。弊社のコンストラクション・マネジメント方式を通じ、コスト削減と高品質な倉庫建設を提供することを目指しています。倉庫建設に関するご相談は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
