【大型倉庫の土地探し】適地選定のチェックポイント
ネット通販の拡大や物流の高速化により、延床5,000㎡超の大型倉庫を新たに建設する企業が年々増えています。
しかしながら、いざ土地探しを始めると、
「そもそも建てられるエリアが限られている」
「法規やインフラ条件が複雑で進まない」
といった課題に直面するケースも少なくありません。
今回は、大型倉庫の建設に適した土地を選ぶ際に必ず押さえておくべきポイントを、
実務経験に基づいて解説します。
■ まず確認すべき：用途地域と建蔽率・容積率
大型倉庫を建てるには、**都市計画法上の「用途地域」**が大きなハードルとなります。
✔ 建設可能な用途地域
| 用途地域 | 倉庫建設 | 備考 |
|---|---|---|
| 工業専用地域 | ◎（最適） | 周辺住環境とのトラブルも少なく自由度が高い |
| 工業地域 | ◎ | 周辺に工場・倉庫が多くインフラも整備済みのことが多い |
| 準工業地域 | ◯（要確認） | 地域によって制限あり。行政協議が必要な場合あり |
| 商業地域・準住居地域 | △〜× | 倉庫建設に制限あり。用途変更・特例申請が必要になるケースも |
→ 大型倉庫は、最低でも工業地域以上の土地であることが基本条件となります。
また、敷地面積に対して建てられる建物の大きさを示す建ぺい率・容積率もチェックが必要です。
例えば、容積率200％であれば、1万㎡の土地に延床2万㎡の倉庫が建てられます。
■ 接道条件と交通インフラ
物流倉庫の立地において、トラック動線と接道条件は最重要ポイントのひとつです。
✔ 必ず確認すべき項目
接道幅が6m以上（大型車出入り可）
大型車が転回できるスペースがあるか
幹線道路・高速ICへのアクセス時間（15分以内が理想）
騒音・交通量に配慮した運用が可能か
→ 特に40フィートコンテナやトレーラー車両が頻繁に出入りする場合は、
都市計画道路への接続や交差点の信号調整など、行政協議が必要になることもあります。
■ インフラ・ライフラインの整備状況
大型倉庫には、電力・上下水道・通信回線・ガスといったインフラの整備状況も重要です。
特に以下のような条件に注意しましょう。
電力容量（3相200V、高圧受電が必要な場合も）
上水道の口径（100mm以上推奨）
排水先の確保（工業排水対応の下水本管の有無）
通信（光回線/IoT対応など）
また、造成されていない未整地の土地の場合、上下水道・舗装・地盤改良工事に数千万円規模の追加コストが発生することもあります。
■ 地盤と災害リスクの調査
大規模構造物を建てる以上、地盤調査と災害リスクマップの確認は必須です。
✔ 地耐力（N値）により基礎工法が変わる（杭工事の有無でコスト差が大）
✔ 液状化・地盤沈下・土砂災害警戒区域に該当しないか
✔ 洪水ハザードマップの浸水深（1m以上は避けるのが理想）
BCP（事業継続計画）の観点からも、災害リスクが低く復旧が早いエリアを選ぶことが重要です。
■ 地方自治体の助成制度や優遇措置
近年、地方では企業誘致の一環として大型倉庫建設に対する助成制度を設けている自治体も増えています。
土地取得費の一部補助
固定資産税の数年間免除
雇用促進に対する補助金
インフラ整備への協力（用地交渉・造成支援など）
→ 候補地を選定する際は、**「自治体の企業誘致窓口」**へのヒアリングも行うと良い情報が得られます。
大型倉庫は“建物設計”よりも“土地選び”が成功のカギ
大型倉庫は、一度建てると30年以上使い続ける中核施設です。
だからこそ、初期の土地選びで失敗すると、後から取り返しがつかないことも。
土地の法規制 × 接道条件 × インフラ環境 × リスク調査
これらを総合的に判断しながら、倉庫の用途や物流動線に合った“適地”を見極めることが成功のカギです。
建設マネジメント会社では、土地選びの段階から設計・コスト・法規の観点での事前調査を行い、
企業様のプロジェクト成功を支援しています。
まとめ
倉庫建設のプロセスでは、各段階での効率的なコスト管理と品質確保が鍵となります。弊社のコンストラクション・マネジメント方式を通じ、コスト削減と高品質な倉庫建設を提供することを目指しています。倉庫建設に関するご相談は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
