【比較完全版】倉庫は新築か？それとも改修か？最適解をコスト・工期・性能で徹底診断
「最短で稼働させたい」「将来の自動化も見据えたい」——
その答え、新築と改修で大きく変わります。
本記事では、コスト（坪単価）・工期・耐震/省エネ・自動化適性・立地の5軸で、新築と改修を実務目線で比較。最後に“迷わない”ための判定フレームも用意しました。
1. まず押さえる「相場感」：コスト＆工期の基準値
| 項目 | 新築（一般的な常温・S造） | 改修（用途変更/内装・設備更新中心） |
|---|---|---|
| 建設コスト目安 | 約30〜50万円/坪（仕様で±） ＊冷蔵・自動化対応：50〜90万円/坪 | **新築の30〜70％**が目安 （耐震補強・断熱強化・床改良で増減） |
| 工期目安 | 10〜14ヶ月（計画〜稼働） ＊許認可・造成含む | 2〜6ヶ月（改修範囲に依存） |
| 自動化適性 | ◎（天井高・柱スパン・床荷重を最適設計） | △〜○（柱・天井高・床荷重に制約） |
| 省エネ・ZEB対応 | ◎（断熱・創エネ設計が容易） | △〜○（外皮性能の底上げはコスト増） |
| BCP/耐震 | ◎（最新基準で最適化） | △〜○（補強の可否は既存の状態次第） |
例：延床2,000㎡（約600坪）・S造・常温の場合
新築：600坪 × 40万円 ≒ 約2.4億円（＋造成/外構/搬送設備）
改修：新築の30〜70％ → 約7,000万〜1.7億円目安
2. 新築のメリット/デメリット（実務要点）
✅ メリット
レイアウトの自由度MAX：AS/RS・AGV・高層ラックに最適化
最新の耐震/省エネ/消防をフル実装（ZEB・CASBEE対策も容易）
拠点最適化：ラストワンマイル/幹線アクセス重視で立地選定可
❌ デメリット
初期投資が最大：土地取得・造成・外構で膨らみやすい
稼働まで長期：許認可〜施工で1年級の計画が必要
3. 改修のメリット/デメリット（実務要点）
✅ メリット
投資圧縮：新築の3〜7割で機能更新が可能
短工期：数ヶ月で稼働再開、機会損失を最小化
好立地の継続活用：既存拠点の“価値”を維持
❌ デメリット
構造制約：柱スパン/天井高/床荷重が自動化の壁に
耐震・外皮の限界：補強コストが膨らむケースあり
将来拡張の難易度：大幅な仕様変更に不向き
4. 判断フレーム：5分で結論が見える「8項目スコア」
各項目で当てはまる方に○を。
物流戦略：高頻度・高密度配送で自動化前提 → 新築○ / 既存の延命で十分 → 改修○
立地価値：現拠点が幹線・人材確保で有利 → 改修○
天井高/柱スパン：H>8m、スパン大が必要 → 新築○
床荷重：2.5t/m²以上が必須 → 新築○（改修の床補強は高額）
省エネ/BCP：ZEB・創エネ・耐震最適化を強く求める → 新築○
工期：6ヶ月以内に立ち上げたい → 改修○
資金：初期投資に余力 → 新築○ / 圧縮したい → 改修○
将来拡張：5年内に増築・仕様変更予定 → 新築○
○が多い方が貴社の最適解。
僅差なら、**“今のKPI”に直結する軸（工期 or 自動化 or 立地）**の重みで最終判断を。
5. ケース別の最適解（よくあるシナリオ）
EC成長でピッキング自動化を全面導入：
→ 新築（天井高・動線・電源/通信を一体設計。将来拡張を前提に）既存拠点が好立地・短期で能力増強：
→ 改修（ラック最適化＋WMS導入＋部分自動化、床補強は最小限）冷凍/定温ゾーンを後付けしたい：
→ 改修（断熱パネル/空調更新でゾーニング。外皮性能の改善はROI試算を）
6. 見落とし厳禁：法規・技術チェックリスト
用途地域/建ぺい率/容積率（新築・増築では必須確認）
建築確認/用途変更（面積1/10超の用途変更は原則確認申請）
消防/危険物/冷凍設備（事前協議で手戻り回避）
床荷重/地耐力（自動化・高密度保管のボトルネック）
断熱/換気/照明（省エネ法・ZEB補助の適合可否）
7. 予算とROIを最大化するCM（コンストラクション・マネジメント）
VE提案：過剰仕様を削ぎ落とし“効く投資”に集中
相見積の設計：同条件で比較できる発注図書を整備
工程干渉の解消：改修中の操業維持/段階切替を設計
補助金活用：ZEB/省エネ/非住宅木造 等の適用可否を初期判定
8. FAQ（よくある質問）
Q. 改修でAS/RSやAGVは入れられますか？
A. 天井高・柱スパン・床荷重が要件を満たせば可能。満たせない場合は**部分自動化（シャトル・GTP）**で効果を出す設計を推奨。
Q. 新築と改修の境目は？
A. 床・梁・柱に大規模介入が必要、外皮性能を根本から上げたい、5年内の大幅拡張が前提なら新築が有利。
Q. 改修の工期短縮のコツは？
A. 夜間/休日工事の計画、仮設導線の確保、段階切替（エリア分割）、長納期設備の前倒し発注。
“いま必要な成果”で選ぶ
自動化・省エネ・拡張性を最大化 ⇒ 新築
短期立上げ・投資圧縮・現拠点活用 ⇒ 改修
迷うときは、KPIへの寄与が最大の軸（工期/自動化/立地）に重みを置いて判定を。
Wareriseは、要件整理からROI試算、VE、補助金適合性、発注・工程管理までCM方式で一貫支援します。
「まずは概算とスケジュール感だけ知りたい」—そんな初回相談も大歓迎です。
まとめ
倉庫の新築か改修かの選択は、単なるコスト比較ではなく、長期的な事業戦略や物流の効率性を考慮することが重要です。どちらが最適かをしっかりと検討し、事業に合った最適な倉庫計画を立てましょう！弊社のコンストラクション・マネジメント方式を通じ、コスト削減と高品質な倉庫建設を提供することを目指しています。倉庫建設に関するご相談は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
