中古倉庫の断熱性能を評価する方法｜改修コストの落とし穴と見抜き方【2025年版】

2. 中古倉庫の断熱性能を評価する5つの実務ステップ

① サーモグラフィーカメラによる温度ムラの可視化

最も有効な初期診断方法。

• 壁・天井の断熱欠損

• 冷気・熱気の侵入箇所

• 結露リスクの高い部位

が一目でわかります。

特に寒冷地や冷蔵倉庫への改修予定がある場合は必須の調査。

② 断熱材の仕様確認（図面・現地開口調査）

中古倉庫は竣工図と実際が一致していないことも多いため、
以下の項目を確認します。

• 壁・屋根の断熱材の種類（グラスウール／硬質ウレタンなど）

• 厚み

• 施工方法（吹付・充填・サンドイッチパネル）

• 気密処理の有無

必要に応じて小さな開口をつくり内部を確認する「開口調査」も実施します。

③ 結露の有無（壁内結露・スラブ結露）

中古倉庫で最も多いトラブルが**“見えない結露”**です。

• 壁内の断熱材が水分を含んで劣化

• 金属サイディングの裏側が錆びている

• スラブ表面・柱脚に水滴が発生

結露は性能低下だけでなく建物寿命にも影響するため
早期の判定が重要です。

④ 開口部（シャッター・窓・扉）の気密性チェック

冷蔵・冷凍倉庫に改修する場合、
最も冷気ロスが大きいのが開口部です。

• シャッターの隙間

• パッキンの劣化

• スチールドアの断熱不足

これらがあるだけで、
冷却効率が20〜40%低下するケースもあります。

⑤ 空調負荷試算（冷却・加温の必要能力計算）

冷蔵・冷凍化を検討する場合、
現状の断熱性能でどの程度の冷却能力が必要かを計算します。

• 壁・天井・床からの熱侵入

• 開閉頻度

• ドックシェルターの有無

• 外気温

• 庫内作業熱

これらを総合的に計算しないと、
「冷房能力が足りない」「電気代が想定より高い」
といった問題が必ず起きます。